blog du conseil syndical copropriété Eugène Vallin MAXEVILLE

Les actions 2018/2019.

Depuis la dernière assemblée générale du 18/04/2018 :

07/09/2018 : signature des marchés au siège du syndic, avec les entreprises, et Mme BOULANGER (SARL MANON KERN architecte)

Point sur les dossiers ANAH individuels (11 copropriétaires) en attente décision; point sur le déblocage d'un acompte (30%) de CLIMAXION

Point sur le compte travaux.

Point sur le planning prévisionnel.

08/01/2019 : Mise au point avant démarrage, avec le syndic, Mme KERN et Mme BOULANGER : différents points "bloquants" sont abordés pour résolution permettant démarrage: situation ANAH compliquée pour distinction entre travaux collectifs et individuels; situation compliquée avec le Crédit Foncier de France, avancement du chantier TECHNIPOSE pour les menuiseries BATIGERE et problématique de l'isolation des tableaux de fenêtres (il est envisagé une pose d'ITE, uniquement en cas d'uniformité par façades); problématique des démontages ponctuels d'élements divers (carrelages, pare-vues, stores....), transmission des coordonnées des copropriétaires et locataires au maître d'oeuvre par le syndic.

Administration générale : un point est fait sur les difficultés rencontrées par la société en charge de l'entretien des parties communes et espaces verts, la situation est régulièrement portée à connaissance du syndic par des rapports de la part de la société; le syndic informe le conseil sur la problématique liée au vieillissement et la dégradation des colonnes d'eaux, et aux difficultés de réparation liées à la cessation d'activité de l'entreprise BERLINGUE qui désormais ne travaillera plus pour les copropriétés (cessation progressive d'activité pour retraite).

21/03/2019 : Rendez vous avec l'architecte et entreprise LAGARDE pour choix et validation des peintures intérieures et revêtements des sols (durs et souples); 22/03 essais de peintures et validation définitive des tons (camaieu de gris dans les parties communes -portes palières + encadrements, murs, sols carrelés, sols souples, plafonds blancs).

17/05/2019 : Vérification comptable de l'exercice clos en 2018; point sur les dossiers en attente de déblocage auprès du CFF.

Points à régler prochainement : problème du système REM suite à changement de prestataire entre OTIS et KONE.

Il sera étudié la pertinence de réaliser un audit électrique pour déterminer si les puissances souscrites sont adaptées suite au passage intégral en led de la copropriété.

Il sera étudié la pertinence et les modalités d'une prestation à la demande avec la société HACQUIN pour les débouchages d'urgences des regards lors des W-E et jours fériés en complément du contrat SCARPONNAIS

Les décisions du 18 avril 2018

15 copropriétaires présents, 5 copropriétaires représentés, 30 coproprétaires absents.

Désignation du président de séance : M. MAHLER. Voté à l'unanimité.

Un copropriétaire rejoint l'assemblée à 18h12.

Désignation du ou des scrutateurs de séance : M. FLEURENT représentant BATIGERE. Voté à l'unanimité

Désignation du secrétaire de séance : Mme CARNAZZOLA représentant QUADRAL PROPERTY syndic. Voté à l'unanimité

Examen et approbation des comptes clos au 31/12/2017 : L'assemblée générale après en avoir délibéré approuve sans réserve, en leur forme et teneur, imputation et répartition, les comptes de charges de l'exercice clos le 31/12/2017. Voté à l'unanimité

Quitus au syndic pour sa gestion concernant l'exercice arrêté au 31/12/2017 : voté à l'unanimité

Vote du budget prévisionnel de l'exercice 2019 : Le budget prévisionnel 2019 est approuvé à 90 995 €. Voté à l'unanimité.

Fonds de travaux cotisation annuelle : L'assemblée décide de fixer à 5% du budget prévisionnel annuel le fonds de travaux soit 4549.75 €. Voté à l'unanimité

Décision à prendre concernant la réalisation du diagnostic technique Global : Vote contre à l'unanimité (compte tenu du plan de travaux engagé et voté en janvier 2018)

Examen et décision à prendre concernant les honoraires du syndic eu égard à la réalisation du DTG. Sans objet

1 copropriétaire rejoint l'assemblée à 18h47, 1 copropriétaire quitte l'assemblée (le copropriétaire quittant l'assemblée donne pouvoir à un copropriétaire pour la suite des points à étudier)

Changement de destination local VO en local vélos pour le bâtiment Caroline : Votent pour 0 copropriétaires ; votent contre 6 copropriétaires; la résolution est rejetée.

Mandat donné au conseil syndical aux fins de choisir l'entreprise : sans objet

Changement de destination local VO en local vélos pour le bâtiment Floride : Votent pour 0 copropriétaires; votent contre 3 copropriétaires; la résolution est rejetée.

Mandat donné au conseil syndical aux fins de choisir l'entreprise : sans objet

Changement de destination local VO en local vélos pour le bâtiment Louisiane : votent pour 9 copropriétaires; votent contre 0; la résolution est adoptée.

Mandat donné au conseil syndical aux fins de choisir l'entreprise : adopté sans vote, considérant la réponse positive à la résolution précédente.

Changement destination local VO en local vélos pour le bâtiment Virginie : Votent pour 0; votent contre 6 copropriétaires, s'abstiennent 1 copropriétaire. La résolution est rejetée

Mandat donné au conseil syndical aux fins de choisir l'entreprise : sans objet.

Examen et décision à prendre concernant la mise en concurrence du contrat d'entretien VMC : L'assemblée décide de ne pas se prononcer sur ce contrat et décide de reporter ce point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée

Mandat donné au conseil syndical aux fins de choisir l'entreprise : sans objet

Décision de mettre en place un contrat de curage des regards : L'assemblée générale, après en avoir délibéré décide de souscrire un contrat de curage des regards (2 passages / an) auprès de la société SCARPONNAIS. Votent pour 22 copropriétaires.

Administration générale : le syndic prend acte des avis de mécontentements vis-à-vis des prestations de nettoyage et d'entretien des espaces verts; le syndic informe l'assemblée qu'il sera opéré une réunion avec le conseil syndical et l'entreprise.

L'ordre du jour étant épuisé et personne ne désirant prendre la parole la séance est levée à 19h31.

Les décisions du 31 janvier 2018

31 copropriétaires présents, 4 copropriétaires représentés, 15 copropriétaires absents

Désignation du président de séance : M. MAHLER 34 voix pour, 1 abstention

Désignation du scrutateur de séance : Mme COMTE représentant BATIGERE 34 voix pour, 1 abstention

Désignation du secrétaire de séance : Mme CARNAZZOLA représentant QUADRAL PROPERTY syndic 34 voix pour, 1 abstention

Rapport du conseil syndical relatif au suivi de la mise en oeuvre du projet : un rapport écrit sera annexé au procés verbal, la résolution est étudiée après lecture faite

Examen et décision à prendre concernant la réalisation des travaux de rénovation énergétique et architecturale de l'immeuble suivant ouverture des offres effectuées par le conseil syndical et rapport :

Etude du maître d'oeuvre SARL MANON KERN architecte : 12 lots; étant précisé que les entreprises proposées dans le montage global de l'opération par le cabinet d'architecte et le conseil syndical sont (après phase négociations) :

Lot 1 (échafaudage) : non retenu suite retrait offre une semaine avant assemblée -ce point sera rélglé par le conseil syndical-

Lot 2 (ITE ENDUITS) : LAGARDE MEREGNANI

Lot 3 (Menuiseries -hors fenêtres) : MCV

Lot 4 (ventilation) : NATIBAT

Lot 5 (Isolation vides sanitaires) : THONIN FRERES

Lot 6/7/8 (sols durs, souples, peintures) : LAGARDE MEREGNANI

Lot 9 (métallerie) : PAYOT

Lot 10 (extérieurs) : TERR ACTIVE

Lot 11 (électricité générale) : GERARDIN

Lot 11 Bis (électricité parkings) : ALLO ELEC

Lot 12 (molochs) : METROPOLE DU GRAND NANCY

L'assemblée générale après en avoir délibéré, décide d'entreprendre les travaux pour un montant global de 917 957 € TTC. Votent pour 32 copropriétaires, votent contre 3 copropriétaires; la résolution est adoptée.

Décision de voter un budget pour d'éventuels travaux dont la nécessité pourra apparaître en cours de travaux : l'assemblée décide d'allouer une somme de 36 719 € pour d'éventuels travaux supplémentaires. Vote à l'unanimité

Examen et décision à prendre concernant la mission à donner au maître d'oeuvre pour les opérations de suivi d'exécution des travaux et d'assurance à la réception : L'assemblée générale décide de confier la mission à SARL MANON KERN architecte en vue de l'exécution et l'assistance à la réception des travaux votés suivant son offre datée du 18/05/2015. Vote à l'unanimité

Examen et décision à prendre concernant les honoraires du syndic eu égard au suivi administratif et financier des travaux votés : L'assemblée générale décide d'allouer un budget de 2.5 % du montant TTC; 3% en cas de souscription d'un prêt "eco PTZ" eu égard au suivi administratif et financier de ces derniers; cette somme pourra être appelée selon les échéances votées en assemblée Votent pour 32 copropriétaires, votent contre 3 copropriétaires.

Décision à prendre concernant la souscription d'une assurance dommage ouvrage : l'assemblée générale après en avoir délibéré décide de souscrire à une assurance dommage ouvrage obligatoire pour les travaux votés, suivant devis de RCB coût estimé 2.05 % TTC des travaux (+ 50 € de frais de dossier).

Décision de financer une partie des travaux avec le placement de fonds disponible sur le livret : L'assemblée décide de ne pas débloquer les fonds placés sur le livret A à hauteur de 13 600 €. Vote à l'unanimité.

Ratification des missions DTA, coordination SPS, BC validées par le conseil syndical sur recommandation du maître d'oeuvre : l'assemblée ratifie les différentes missions engagées et ou commandées pour un montant de 12 636 € au total. Vote à l'unanimité.

4 copropriétaires quittent l'assemblée à 20h20.

Décision à prendre sur le budget et le financement des travaux : Considérant un budget total de 1 035 492.11 € TTC, les fonds seront appelés en une fois le 10/04/2018. Vote à l'unanimité. Le syndic précise que les travaux ne seront engagés qu'à l'encaissement total du montant alloué à ces travaux.

Mandat à donner au syndic pour le dépôt des demandes de subventions auprès des financeurs et formalités administratives : L'assemblée générale décide de donner mandat au syndic pour le dépôt au nom du syndicat des copropriétaires des demandes de subventions auprès des partenaires de l'opération et notamment : la Région (CLIMAXION) aides municipales (MAXEVILLE) intercomunales (METROPOLE DU GRAND NANCY)...vote à l'unanimité

Désignation du syndic en qualité de mandataire commun pour représenter les copropriétaires devant l'ANAH : Vote à l'unanimité

Vote d'un prêt de copropriété selon proposition jointe autorisant le recours au prêt taux fixe du crédit foncier (CFF) : L'assemblée confère au syndic tous pouvoirs à effet de, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires :

- recenser les copropriétaires qui entend adhérer à l'emprunt (ils devront notifier leur décision au syndic et préciser le montant de l'emprunt dans la limite de leur quote-part, dans un délai de 2 mois à compter de la réception du procès verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants; la tenue de l'assemblée pour les autres copropriétaires

- exécuter toutes les obligations du prêt, précision faite que le remboursement se fera par prélèvements automatiques sur les comptes bancaires de chaque copropriétaires.

- souscrire un contrat de cautionnement auprès de la société COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE afin que le syndic n'ait à supporter les conséquences financières de la défaillance de tout copropriétaire dans le remboursement de sa quote part de prêt.

Vote à l'unaniité

Vote d'un prêt de copropriété "eco prêt" à taux 0 : L'assemblée décide de ne pas soumettre ce point au vote compte tenu du choix de proposer un prêt collectif à copropriété (choix de ne pas multiplier les offres de prêt, et refus de solidarité entre les coproprétaires à charge du syndicat des copropriétaires exigée par l eco PTZ).

Administration générale : RAS; l'ordre du jour étant épuisé la séance est levée à 20h35.

Les décisions du 29 mai 2017

17 copropriétaires présents, 4 copropriétaires représentés, 30 copropriétaires absents.

Election du président de séance : M. MAHLER : unanimité

Election des scrutateurs et du secrétaire : M. GUZEL scrutateur, Mme CARNAZZOLA (Quadral Property) secrétaire : unanimité

Rapport moral du conseil syndical : M. MAHLER donne lecture du compte rendu qui sera joint au procès verbal

Arrivée de deux copropriétaires (23 présents ou représentés).

Examen et approbation des comptes arrêtés au 31/12/2016 : l'assemblée approuve les comptes de charges de l'exercice clos le 31/12/2016

Quitus au syndic : l'assemblée générale donne quitus au syndic.

Approbation du budget prévisionnel 2018 : après en avoir délibéré l'assemblée générale vote le budget prévisionnel de 90 100 €.

Décision de faire réaliser un diagnostic technique global suivant proposition à venir : l'assemblée décide de ne pas faire réaliser de DTG au regard des actions en cours concernant le projet de travaux

Choix de la société : sans objet

Honoraires du syndic : sans objet

Financement du DTG : sans objet

Constitution du fonds de travaux : l'assemblée décide de fixer le fonds à 5 % du budget prévisionnel 2018 soit 4550 € exigible suivant calendrier décidé en assemblée (4 mensualités)

Suite à la consulation sur le modèle des menuiseries à changer : autorisation à donner à BATIGERE de procéder au remplacement des menuiseries PVC double vitrage en installation monobloc suivant modèle : unanimité étant entendu que BNE devra effectuer ses travaux sous la surveillance d'un architecte, conforme aux règles de l'art, en conformité avec les autorisations administratives;

Il est convenu que le modèle retenu fera office de cahier des charges pour l'avenir dans le but d"homogéniser les façades; il est entendu que BNE s'assure que l'entreprise retenue pourra proposer aux copropriétaires désirant faire les mêmes travaux le même tarif négocié (conditions du marché à communiquer au syndic).

Point sur l'avancée du projet de travaux et données chiffrées validées par le maître d'oeuvre : ce point a été évoqué lors du rapport moral joint au PV; le syndic informe l'assemblée que les données chiffrées individuelles seront transmises à chacun dès que ces dernières seront connues; le syndic précise que les diagnotics relatifs aux travaux ont été effectués et les résultats connus.

Administration générale : les copropriétaires n'ont pas de remarques particulières; l'ordre du jour étant épuisé et personne ne demandant la parole la séance est levée.

Depuis la dernière assemblée générale intervenue le 29/05/2017 :

20/07/2017 : Réception de l'avenant au contrat antérieurement honoré établi par le cabinet d'architectes et le bureau d'étude thermique, en vue de réaliser le dossier technique pour la Région GRAND EST visant à la perception de l'aide "CLIMAXION". Remise convenue septembre 2017.

29/08/2017 : Réunion, au siège du syndic, en présence du président du conseil et de Mme HENRY (représentée), de Mme CARNAZZOLA, de Mmes KERN et BOULANGER (architectes), de Mrs GUENOT et MAIRE (BATIGERE), de M. GERMONVILLE (Lorr Enr) en vue de la  remise des offres, et de leur analyse, au siège du syndic; au moins 32 entreprises ont été consultées, 22 ont fait une offre.

Les 32 entreprises ont été consultées via un dossier technique et administratif stricement identique établi par l'architecte, apportant ainsi une garantie de qualité et d'équité au syndicat. Au retour des offres, la conformité des offres reçues (22) ont été vérifées et garanties avant de rendre ses préconisations.

3 propositions  ont été formulées  et commentées :

- 1 offre "basse" à 905 550.46 € TTC faisant intervenir 10 entreprises, en privlégiant les offres "mieux disantes" d'un strict et unique point de vue financier, non tenu compte de la fiabilité technique des offres;

- 1 offre "intermédiaire" à 953 441.00 € TTC faisant intervenir 12 entreprises, et privilégiant les offres "mieux disantes" d'un point de vue tant financier que techniquement qualitatif;

- 1 offre "qualitative" à 969 472.24 € TTC faisant intervenir 8 entreprises avec une structure importante, pour une durée de travaux présumée plus courte et une marge de négociation présumée plus importante, et dont la fiabilité technique est avérée.

pour les 3 propositions il est précisé qu'un aléa de 21 060 € était prévisible pour le lot métallerie, l'entreprise n'ayant pu inspecter tous les gardes corps lors de son passage.

En d'autres termes, l'enveloppe à retenir s'établit entre 926 611 € TTC mini et 990 532 € TTC maxi

Pour mémoire, l'enveloppe correspond parfaitement à l'estimation annoncée les années passées à  976 410 € TTC (variation -5, +2 %)

Il est convenu lors de cette réunion, que BATIGERE procède à une analyse technique, fasse part de ses remarques et / ou propositions au président du conseil pour fin septembre 2017, un temps d'échanges entre l'archtecte, le conseil, BATIGERE est décidé; puis la phase négociation sera engagée + lancement du marché MENUISERIES / BATIGERE.

Simultanément le conseil syndical se voit remettre toutes les pièces écrites du dossier (chacun est destinataire des pièces par voie électronique), pour chaque lot (tableaux comparatif, devis), chaque membre est invité à étudier les pièces.

Courant septembre, un certain nombre d'échanges et de propositions ont lieu sur les préconisations faites par l'architecte, entre le conseil, BATIGERE et l'équipe de Mme KERN. Remise et transmission du dossier administratif et technique à la Région Grand Est.

Le 07/10/2017, réuni en séance, les membres présents du conseil (5), analysent les pièces en tenant compte des questions et des propositions de BATIGERE et des réponses complémentaires reçues, de Mmes KERN ou BOULANGER.

A l'issue de la réunion, il a été préconisé d'atteindre l'offre "qualitative" préférée par l'architecte, en choisissant une combinaison d'entreprises à la fois "mieux disantes", tant du point de vue financier que pertinentes d'un point de vue technique. Il a été décidé d'une stratégie de négociations avec chaque société " pré sélectionnée", et, notamment vis à vis de l'entreprise candidate à 4 lots à qui il a été demandé un effort important (remise de 8 % et travaux supplémentaires compris).

Cette stratégie a permis de déterminer une enveloppe de départ de 955 315 € TTC avant négociations et vise à minimiser l'impact des travaux en terme de gêne en faisant intervenir le moins d'entreprises possibles, en synergie.

Le 02/11/2017 : La phase de négociations à été engagée, par écrit, par le président du conseil avec les entreprises "pré seléctionnées"et/ ou les entreprises conccurentes si nécessaire.

Le 10/11/2017 : Le Président du Conseil a reçu, sur place, la responsable du service déchets de la Métropole du Grand Nancy, en vue de lui faire visiter le site, afin de définir la faisabilité et le chiffrage des molocks en vue d'externaliser les déchets des locaux actuels.

Alerté sur un problème de sécurité concernant l'éclairage du parking, une consultation pour remettre en état ces éléments en les intégrant au dossier a été lancée et a abouti à la commande des éléments, après négociation tarifaire.

Le 17/11/2017 : Le Président du Conseil a reçu l'entreprise NATIBAT, pour présentation et visite du site, sur la proposition de BATIGERE, en vue d'établir une offre concurrentee pour le lot ventilation.

Au terme des négociations, et malgré l'ntégration de + 19 176 € de travaux (molocks + parkings) supplémentaires, les négociations engagées ont permis l'abaissement de l'enveloppe initiale à environ 918 000 € hors aléas de chantiers, soit, une réduction d'environ 57 000 € représentant environ 6 % de l"enveloppe initiale;

Courant décembre, un certain nombre d'échanges ont eu lieu entre le syndic, le conseil syndical, différents intervenants, et la Région en vue de finaliser le dossier CLIMAXION et les éléments à présenter aux copropriétaires (quotes-parts, aides, offres de financements)

20/12/2017 : Réunion de finalisation et calage de l'assemblée générale entre le Président du Conseil et Mmes CARNAZZOLA et FERRANTE

31/01/2018 : Assemblée générale visant à décider ou non de la réalisation des travaux, ratification des frais annexes, et des conditions de financements.

Remerciements : au terme d'une longue et fastidieuse démarche engagée depuis 2013 ayant monopolisé de l'énergie et déjà un impotant travail des partenaires, il appartient désormais à chacun des copropriétaires ici présents de décider (occupants ou baileurs) si, ils votent favorablement au défavorablement à l'aboutissement de ce projet majeur, pour lequel tous les acteurs se sont impliqués, au nom de l'intérêt général de la copropriété, aux meilleures conditions possibles (techniques, financières...) qui conduira, s'il est retenu, à la rénovation totale et complète pour de nombreuses années de notre copropriété.

Que soient ici publiquement remerciés pour leur implication dans ce projet et leur soutien : Mmes CARNAZZOLA, FERRANTE (QUADRAL PROPERTY), les membres actuels et passés du conseil syndical (bénévoles), BATIGERE et particulièrement Mrs GUENOT, MAIRE, CHAROY et tous leur collaborateurs (trices), Mme MARIANI (SPL GRAND NANCY), M. BIRCKEL (ALE GRAND NANCY), Mmes KERN et BOULANGER (agence KERN architecture) et leurs collaboratrices, M. PINON (LORR ENR) et ses collaborateurs, toutes les entreprises ayant répondu aux offres et ayant accepté le principe d'une négociation...et toutes celles et ceux qui ont porté un intérêt à ce projet.

Bon vote à tous.

Le 23/11/2016 à la suite de l'assemblée générale et dans le cadre de la problématique liée à la directive Européenne "eco conception" visant à modifier les normes techniques des chaudières "VMC gaz", il a été approfondi la question du passage aux chaudières à condensation, et de toutes les conséquences induites.

Dans ce cadre, le Président du Conseil a soumis au bureau d'Etudes Lorr Enr un type de chaudière nouvellement arrivé sur le marché, permettant de conserver le principe des chaudières VMC gaz après 09/2018, mais dont les rejets en "Nox" sont conformes aux exigences de la directive Européenne. Il a été demandé au bureau d'études de rencontrer le fabricant et de se prononcer sur la compatibité de cette technologie nouvelle avec notre installation, l'avantage principal étant d'éviter le passage aux chaudières à condensation, et donc de réduire les impacts à court et long terme (techniques, financiers...) sur notre installation, sous réserve d'un relevé de son état, et sa compatibilité par rapport au programme de travaux initial (amélioration)

Concernant la mission SPS commande a été passée auprès de la société SOCOTEC

Le 01/12/2016 Le syndic a transmis pour avis à l'architecte les éléments techniques relatifs aux menuiseries envisagées par BATIGERE NORD EST, le type de pose, ainsi que les diagnostics amiante réalisés sur les menuieries à remplacer (présence d'amiante détectée dans les joints)

Le 08/12/2016 Mme KERN a rendu un avis (dévaforable) sur le type de menuiseries proposées, et le type de pose notamment en raison de la pose en rénovation proposée (monobloc avec caisson volets roulants intérieurs), l'architecte et le BET estimant préférable une pose à neuf.

Le 04/01/2017 QUADRAL PROPERTY a été sollicité pour faire procéder à la réparation d'un trou dans l'entrée FLORIDE, l'entreprise DA ROCHA a été mandatée pour ce faire .

Le 21/02/2017 Réception, par le Président du conseil syndical, de l'équipe en charge du projet de chantier (architectes, bureau d'étude thermique, EST CONTROLE, SOCOTEC) visite technique approfondie de la copropriété (abords, conditons d'approvisionnement, conditions de sécurité des travailleurs, évaluation des risques, faisabilité...)

Sur requête du Conseil Syndical, Mme KERN a rendu un avis sur les devis reçus pour la réalisation du diagnostic amiante sur tous les éléments sur lesquels la copropriété interviendra; et indiqué le nombre de prélèvements nécessaires. A la suite de cet avis, la société INGEDIAG a été missionnée pour intervenir

Le 02/03/2017 Réunion au siège de QUADRAL entre le syndic, Mme KERN (architecte), M. PINON (Lorr Enr) et BATIGERE NORD EST (Mrs GUENOT et MAIRE) afin d'échanger sur les divergences et contraintes relatives aux solutions de remplacement des menuiseries, et avec l'objectif de trouver impérativement le meilleur compromis.

Le Président du Conseil a rappelé les engagements pris en 2016 concernant les copropriétaires désireux de faire remplacer leurs menuiseries et demandé à ce que ceux ci soient tenus

A l'issue de la réunion il a été décidé de réaliser un sondage auprès des copropriétaires, l'architecte proposera 2/3 projets en rénovation, les copropriétaires arrêteront leur choix et BATIGERE sera autorisé, si l'assemblée en décide, à lancer la procédure visant à engager les travaux, avec les menuiseries retenues, étant entendu que le choix engagera dans le futur la copropriété.

Le principe d'une pose en rénovation a définitivement été validé, une attention particulière à l'étanchéité sera demandée.

Le sondage a été lancé par QUADRAL PROPERTY à partir du 15/03 

06/03/2017 : Confirmation par Lorr Enr d'une solution technique permettant de satisfaire à la directive Eco Conception à l'horizon 2018 en conservant les VMC gaz (plusieurs produits sont en cours de développement); un diagnostic de l'état des gaines VMC a été demandé

07/03/2017 : Concernant la mise en oeuvre des molocks (projet à long terme) le Président du conseil a pris contact avec le service compétent à la Métropole; après étude de faisabilité et fourniture de divers éléments pas la copropriété (typologie des logements) un devis sera adressé à la copropriété.

17/03/2017 : intervention de INGEDIAG pour réalisation du DTA.

17/03/2017 : Réunion entre QUADRAL PROPERTY et le Président du Conseil pour la validation des comptes, point d'avancement sur le projet travaux et préparation de l'assemblée générale ordinaire.

21/04/2017 : Réunion entre QUADRAL PROPERTY, le Président du Conseil, la SPL GRAND NANCY (Mme MARIANI, M. BIRCKEL) en vue de faire un point sur les aides et la présentation du dispositif CLIMAXION proposé par la Région Grand Est; la copropriété est éligible à ce programme permettant de diminuer par un important subventionnement le coût individuel de chaque propriétaire, il est convenu qu'une demande soit faite. Le dossier doit impérativement être établi avant la validation définitive du projet.

Réception du DTA établi par INGEDIAG, transmission immédiate à l'architecte: de l'amiante ayant été détectée dans quelques éléments impactés par le programme de travaux, les entreprises doivent être à nouveau consultés compte tenu des résultats, par ailleurs les exigences pour l'éligibilité à CLIMAXION justifient une nouvelle consultation

05/05/2017 : Réalisation du diagnostic de la ventilation (depuis les toitures, les vides sanitaires, plusieurs appartements en différents étages)

19/05/2017 : Suite à l'orage survenu la veille ayant touché la copropriété, demande d'intervention et remise en état des éléments impactés, une déclaration à l'assurance a été faite à la demande du Président du Conseil

29/05/2017 : Assemblée générale

33 copropriétaires présents ou représentés

Election du Président de séance : M. MAHLER - unanimité

Election des scrutateurs : M. POMMET; Mme CARNAZZOLA pour BATIGESTION - unanimité

Approbation des comptes : L'assemblée générale après discussion approuve en leur forme teneur et répartition les comptes de l'exercice 2015 - unanimité

Quitus au syndic : L'assemblée donne quitus au syndic pour sa gestion sur l'exercice écoulé - unanimité

Désignation du syndic : L'assemblée désigne QUADRAL PROPERTY à compter du 10/11/2016 jusqu'au 10/11/2019. L'assemblée désigne le Président de séance pour signer le contrat - unanimité

Election du conseil syndical : sont élus : Mmes HENRY / MEUNIER / PEUILLOT Mrs MAHLER / POMMET / SALVADOR & BATIGERE Nord Est. Les membres candidats sont élus à l'unanimité, exception faite d'une opposition, formulée par un copropriétaire, à l'encontre d'une candidate.

Approbation du budget 2017 : Aprés discussion l'assemblée générale décide d'accepter la proposition d'entériner le budget 2017 à 87 000 € - unanimité

Constitution d'un fonds de placement : le syndic rappelle que le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées pour les provisions du budget prévisionnel et placés sur un compte séparé rémunéré au profit du syndicat.

Que le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel; l'assemblée décide, après discussion que la cotisation annuelle du fonds de travaux 2017 sera de 5% du budget.

Ce montant sera révisé en fonction du budget prévisionnel

Ces cotisations seront rattachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires, elles ne seront donc pas remboursées au vendeur à l'occasion de la vente de son lot.

L'assemblée décide en outre de transférer les provisions pour travaux d'entretien et de conservation d'un montant de 4350 € sur le fonds de travaux.

Unanimité

Décision de résilier le contrat d'entretien des ascenseurs auprès de l'entreprise OTIS et de contracter un contrat auprès d'un nouveau prestataire après mise en concurrence des marchés. Il est procédé à un vote par entrées. Les copropriétaires des entrées Caroline, Floride, Louisiane confirment à l'unanimité la résiliation du contrat OTIS et choisissent ensemble le contrat KONE en remplacement.

Autorisation permanente d'accès à l'immeuble forces de police et gendarmerie de pénétrer sur la copropriété et pouvoir donné au syndic de signer la réquisition permanente. Après en avoir délibéré, l'assemblée générale mandate le syndic pour autoriser les forces de police (y compris municipale) à pénétrer dans les parties communes de l'immeuble. Unanimité

Décision de ratification des missions de contrôle technique et SPS validées par le conseil syndical pour un montant de 4000  € : l'assemblée après discussion décide de les ratifier, ces missions seront financées par le budget de fonctionnement. Unanimité

Rapport moral du Conseil Syndical : Rapport présenté par M. MAHLER Président du Conseil

Admnistation générale de l'immeuble : il est expliqué à l'assemblée que tous les diagnostics avant travaux n'étant pas réalisés à ce jour, il est impossible de donner l'état chiffré desdits travaux. Reste à commander dans les meilleurs délais :

- le diagnostic amiante avant travaux (DTA)

- la mission sécurité protection des travailleurs (SPS)

Menuiseries BATIGERE : il reste à l'architecte à donner un avis sur les menuiseries et leur type de pose;ce point validé le syndic proposera le changement des menuiseries extérieures à tous les copropriétaires avec une commande groupée, ceci afin d'élever la qualité thermique et esthétique générale de l'immeuble (homogénéisation des façades)

La directive Eco conception (directive européenne) prévoit la fin progressive des chaudières VMC gaz pour des chaudières à condensation. Les chaudières VMC gaz actuelles ne seront plus commercialisées à partir de 2018; il est donc nécessaire de retravailler le projet pour anticiper le remplacement des chaudières afin que le système VMC soit en adéquation avec les installations de façon pérenne.

Il sera donc présenté à la prochaine assemblée un projet de travaux incluant la problématique de la VMC: plusieurs possibiltés peuvent être envisagées : pré installer les ventouses en façades afin de gérer l'étanchéité à l'air, l'alignement et la bonne exécution de ces ouvrages en amont des changements de chaudières progressifs; installer des conduits "3CE", si toutefois la place dans les gaines techniques actuelles et leur accessibilité le permettent.

Pour l'étude de ces possiblités, il faut établir un diagnostic des installations existants.

Le 15/01/2016 les membres disponibles du Conseil y compris BATIGERE se sont réunis au siège du syndic avec l'équipe copro actif, l'architecte, le BET.

BATIGERE accepte le principe d'une offre tarifaire groupée dont il pourrait faire bénéficier les copropriétaires n'ayant pas encore changé leurs menuiseries, sous réserve que chaque copropriétaire intéressé trouve un accord direct avec le prestataire retenu pour le règlement (BATIGERE ne paiera pas les quotes parts des copropriétaires concernés); il sera prospecté afin de faire une offre pour la prochaine assemblée en ce sens.

BATIGESTION adressera aux copropriétaires concerné les éléments de l'offre

BATIGESTION doit prendre l'attache du Grand Nancy pour enclencher l'étude des mollochs

Mme KERN présente l'avant projet de rénovation : architecture contemporaine consistant en une uniformisation des 4 bâtiments (l'ensemble des façades en blanc, sous bassements RDC gris) avec une distinction de chaque bâtiment, par des couleurs différentes par pans entiers sur les parties en "décroché" avec des rappels à l'identique dans les halls d'entrées (E39 jaune, E41 vert, E43 bleu, E45 améthyste) et reprise des couleurs sur différents éléments de façades -dalles de balcons, entre les menuiseries...-

Le principe est validé; il est convenu que des planches A3 seront affichées dans les halls pendant plusieurs semaines et une réunion sera proposée aux copropriétaires en présence de l'architecte. Ces planches et une notice ont été affichées à compter du 20/02/2016.

M. PINON du BET LORR ENR a présenté les modifications à intervenir sur la partie ventilation, explique le principe de fonctionnement de la VMC hygro gaz et des éléments techniques devant être remplacés ou adaptés ainsi que des travaux préalables nécessaires sur l'installation existante -étanchéité, conformité et équilibrage des pressions-.

S'agissant du financement il est envisagé une réunion d'information dès que différents points seront nécessairement éclaircis -en particulier l'accès aux aides Anah, au regard d'une circulaire de 2015, parue postérieurement aux réunions entre la SPL et les copropriétaires, potentiellement défavorable aux copropriétaires ayant acquis leur bien sur BATIGERE depuis moins de 10 ans-

Le Président du Conseil a attiré l'attention de la SPL sur les conséquences de la stricte application de cette circulaire potentiellement de nature à remettre en cause la réalisation du projet; la SPL indique mettre en oeuvre toutes démarches visant à préciser et lever ce point de blocage dans les semaines à venir.

S'agissant des financements potentiels il est convenu que le syndic approfondisse certaines questions restant en suspend.

Le 14/04/2016 il a été fait, au siège du syndic, un point d'avancement technique entre l'architecte, le syndic, et le Président du Conseil syndical, afin de repréciser certains éléments

Le 21/04/2016 s'est tenu une réunion consacrée au financement entre la SPL, le syndic, le Président du Conseil et BATIGERE; s'agissant des aides ANAH, des informations nouvelles et contradictoires ont poussé la SPL a solliciter officiellement le Grand Nancy, pour que soit levé toutes les contradictions et pris une décision concernant l'application des aides. Il est toutefois précisé que les 3 nouveaux plafonds ont été modifiés / élargis.

Le 23/04/2016 En présence de Mme KERN architecte, et du conseil syndical : présentation du projet aux copropriétaires (plan, échantillons matières, couleurs...) Local commun E45 avant dépôt de la déclaration de travaux en Mairie.

Le 16/06/2016 a eu lieu la réunion avec les copropriétaires au sujet du financement. Il a été confirmé par la SPL que les aides ANAH seraient ouvertes aux copropriétaires détenteurs d'un logement acquis sur BATIGERE depuis au moins 5 ans.

Il a été évoqué la subvention rénovation des façades, la subvention relative au remplacement des fenêtres, fait un point sur les aides en 2016 et conditions de cumuls éventuels, modalités de financements.

Le 21/10/2016 Il a été fait un point d'avancement avec l'architecte et le BET en vue de la tenue d'une AG extraordinaire prévue le 16/12/2016 relative au vote de travaux.

Eu égard à des interventions techniques encore nécessaires, ou des vérifications à intervenir par le bureau de contrôle et la mission SPS (obligatoire), il est envisageable que cette AG extraordinaire se voit repoussée sitôt tous les éléments en mains  (il semble que la présence d'amiante, décelée notamment dans les anciennes menuiseries à remplacer, soit de nature à modifier certains paramètres, un diagnostic avant travaux doit être fait; de même, un diagnostic sur les ventilations doit être fait pour envisager le passage futur aux chaudières à condensation, celles-ci devenant la norme dès 2018...)

Le 04/11/2016 réception par le Président du Conseil du BET et de l'architecte en vue de préciser les éléments et conditions du diagnostic ventilation, et des entreprises intéressées par le revêtement des sols et des portes.

Le 10/11/2016 : Assemblée générale ordinaire.

A la suite de la réunion qui s'est tenue le 27/10, la SPL a fait parvenir le 27/11/2014 à l'ensemble des copropriétaires un tableau synthétique de l'ensemble des éléments des 3 scénarii d'actions dans le but de recueillir les avis de tous et déterminer les priorités dégagées par le plus grand nombre.

Le 01/01/2015 Le Grand Nancy a fait connaître les modalités du nouveau dispositif issues du Plan Climat Air Energie Territorial (CEE) en vigueur jusqu'au 30/11/2017, en remplacement du dispositif "habiter mieux"

Le 05/03/2015 le Conseil syndical a été invité à une réunion préalable de rendu du questionnaire; et les copropriétaires ont été invités le 10/03/2015 au siège de la Communauté urbaine à une réunion de présentation et d'échanges.

A cette réunion a été rappelé les 3 scénarii, restitué le sondage (55% des 49 copropriétaires ont répondu) et indiqué les priorités (dans l'ordre résoudre les porblèmes de structure, rénovation intérieure, optimisation et maîtrise de la ventilation, mise aux normes incendie, isolation, gestion des déchets, du stationnement, mise en accessibilité, amélioration du chauffage, remplacement des menuiseries) - il s'est dégagé le choix du scénario n°1 avec une variante ajoutant le remplacement des portes palières (prévu au scénario n° 2).

En terme de priorité le traitement de l'enveloppe apparaît prioritaire.

Le conseil syndical fait savoir que, si la loi permet de faire voter par l'assemblée, pour des raisons d'intérêt collectif, le remplacement des menuiseries à l'encontre des copropriétaires qui n'ont pas encore effectué ces travaux privatifs dès la prochaine assemblée (2015), il a été fait le choix de ne pas imposer dès à présent cette contrainte, mais il estime que le plan de travaux prévoit leur remplacement dans un délai "raisonnable" de 5 ans (2020 au plus tard); un groupement de commande pourra être fait pour les copropriétaires concernés, sur la base d'un cahier des charges élaboré par l'architecte.

Un chffrage global est présenté à court terme 976 410 € et détaillé, avec des actions long terme 48 000 € complémentaires, ainsi que des chiffrages estimatifs pour les menuiseries, et les chaudières.

Il a été échangé sur la ventilation, et répondu par la négative à la variante consistant à n'isoler que les façades froides (le BET ne cautionne pas cette hypothèse, risquant de créer des problèmes graves au bâti) et de plus, les critères permettant d'accèder aux diverses aides financières -conditionnées à des performances thermiques minimales- pouraient ne pas être atteints.

Si la possibilité de n'effectuer qu'un simple ravalement reste ouverte, copro actif ne l'intègre pas à ces scénarios car déconseille de prendre cette solution (eu égard aux évolutions réglementaires à venir, imposant à terme, aux batîments des critères de performance thermique qui ne seraient jamais atteints par ce choix basique).

Le Conseil syndical fait savoir qu'il a consulté une entreprise (EMPX) afin de déterminer le "delta" entre un ravalement simple et une ITE complète et partielle; les devis sont en cours et il en sera fait part dès que possible.

Il a été fait un point sur les aides mobiisables au jour de la réunion.

Il a été précisé la suite à donner, à l'assemblée générale future.

Le 05/06/2015 le Conseil syndical et l'équipe copro actif ainsi que l'architecte et le BET se sont réunis pour réflechir au plan de travaux à présenter en assemblée (court terme long terme); il a été arrêté un calendrier prévisionnel en cas de vote favorable (esquisse, dépôt de la déclaration préalable de travaux, analyse des offres) jusqu'à l'assemblée à intervenir en 2016.

Le 08/06/2015 matin de 09h à 12h, les copropriétaires ont été invités par courrier à une permanence tenue dans le local commun par la SPL et l'ALEC relative au financement

Le 19/06/2015 s'est tenue l'assemblée générale qui a voté favorablement le chiffrage global présenté à court terme. Il a été répondu à la demande de précisions concernant le "delta" de prix (271 900 €) entre les travaux de ravalement "simple", et les travaux de ravalement, avec isolation complète de l'enveloppe, sur la base des devis présentés par EMPX / SBI.

Le delta  indiqué ne tient pas compte des aides mobilisables, individuelles ou collectives, qui pourraient être attribuées à chacun, ou au syndicat.

Le 09/10/2015 il a été signé, au siège du syndic, en présence du Président du Conseil et de la SPL, le contrat de Maîtrise d'oeuvre entre le maître d'ouvrage (syndicat des copropriétaires représenté par BATIGESTION SYNDIC) et l'équipe de maîtrise d'oeuvre (KERN / LORR ENR) sur la base du devis accepté par l'assemblée générale (partie tranche ferme).

Suite à l'état des lieux sommaire établi par l'équipe de "copro actif" fin 2013 pour l'établissement du cahier des charges en vue de choisir l'équipe de professionnels en vue de la réalisation d'un audit global de la copropriété il s'est tenu 2 réunions en présence des membres disponibles du Conseil Syndical  assisté de l'équipe "copro actif" (Mme MARIANI pour la SPL Grand Nancy et M. BIRCKEL pour l'ALE) et de Mme RUTH, du Conseil d'Architecture d'Urbanisme et Environnement (CAUE) :

le 31/01/2014 au siège du syndicat pour le dépouillement des offres;

le 06/02/2014 pour les auditions des équipes pré sélectionnées à l'issue du dépouillement des offres;

Il a été reçu 12 candidatures (tandem architectes - BET thermique) qui ont été examinées selon divers critères -qualifications de l'équipe, expérience, moyens techniques et humains...; à l'issue des délibérations des personnes présentes, 4 équipes ont été pré sélectionnées et invitées à faire parvenir leur offre tarifaire par rapport aux exigences du cahier des charges.

Il a ensuite été procédé à l'audition des 4 équipes "finalistes"; à l'issue des auditions, et de l'étude chiffrée des offres, il a été retenu l'équipe Manon KERN architecte / LORR ENR (M. J PINON) BET; il a été demandé à l'équipe copro actif une négociation tarifaire supplémentaire ( offre mieux disante) avec l'équipe lauréate, afin de rentrer dans l'enveloppe votée en assemblée; l'équipe lauréate a consenti à cette négociation, qu'elle a acceptée. 

L'équipe copro actif a lancé auprès des copropriétaires un questionnaire

Le 01/03/2014 matin les copropriétaires ont été invités à mettre à disposition leur logement afin qu'il soit procédé à 3 tests d'étanchéité à l'air, en présence du BET et de l'architecte; l'objectif était de réaliser l'audit technique et thermique et effectuer différents relevés sur l'état du bâti.

Le 25/04/2014 en présence de l'équipe technique, des membres disponibles du conseil syndical, de l'équipe "copro actif" s'est tenue au siège du syndic une réunion de restitution des éléments techniques et thermiques; à charge pour le Conseil de valider les éléments en fonction de ses connaissances.

Les 16/05/2014 en présence des mêmes personnes, s'est tenue la réunion officielle de rendu, présentée aux copropriétaires, en vue de la tenue ultérieur d'une réunion du Conseil syndical, et de l'équipe, le 13/06/2014, avec les préconisations architecturales et techniques, la hiérarchisation et le(s) chiffrage(s) prévisionnel(s) ces éléments devant être présentés aux copropriétaires le 20/06/2014 en assemblée générale.

Le 20/06/2014 l'assemblée générale a donné lieu à la présentation technique et chiffrée des éléments (scénario de base 1 100 000 €, amélioré 1 500 000 €, optimal 2 000 000 €). les copropriétaires ont été invités à faire connaître leurs ressources et à s'exprimer sur les scénarii.

En juillet 2014 il a été créé un

Forum : rénovation copropriété 39/ 45 Eugène Vallin

La copropriété a fait réaliser un audit architectural et énergétique de la résidence. Des préconisations de travaux permettent de faire le choix de rénovation le plus adapté

http://coproprietevallin.forumactif.org

forum en ligne, destiné à recueillir les avis des copropriétaires

Le 27/10/2014 S'est tenue une réunion des copropriétaires au siège du Grand Nancy reprenant les réponses au sondage, la priorisation des actions à mener, l'avis des copropritaires, un point sur les éléments réglementaires à prendre en compte, une estimation financière globale par type de logement a été avancée sur la base de discussions faisant "consensus" (estimation à 976 410 €), les aides.

Les personnes ayant fait connaître leurs ressources à la SPL depuis la dernière assemblée ont reçu des simulations personnalisées, selon les 3 scénarios (base, améliorées, optimal) établies en septembre 2014.

A la question relative à la crainte d'une perte de luminosité dans les logements et une perte de surface des blacons due à une ITE, il a été précisé qu'il existait en lieu et place d'une ITE classique, une ITE dite "ultra 22" d'une épaisseur de 0.07 équivalente en terme de performance à une ITE de 0.16; cependant, il a été précisé qu'à ce jour le coût de ce produit semble inadapté au budget prévisionnel des travaux; il a été précisé le procédé mis en oeuvre en particulier dans les tableaux de fenêtres afin de limiter les pertes d'ensoleillement au maximum.

Il s'est en outre posé la question de la pertinence de ne doter d'une ITE que les façades Nord et Est; la question devra être soumise à l'équipe technique

La SPL a organisé, à l'attention des copropriétaires qui le souhaitaient, la visite d'un chantier de rénovation en cours -pose d'une ITE sur bâti collectif- (Jericho - Saint Max).